La Garantie d'Achèvement du Vendeur

Elle est régie par les articles R 261-17 à R 261-21 et R 261- 23 à R 261-24-1 du Code de l'habitation et de la construction

Articles extraits du site " www.legifrance.gouv.fr " pour le code de la construction et de l'habitation version consolidée au 30 Septembre 2010

Article R 261-17 : Conditions d'existence d'une Garantie d'achèvement

• La garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération, soit de l'intervention, dans les conditions prévues ci-après, d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie.

• La garantie de remboursement est donnée par l'un des organismes indiqués à l'alinéa ci-dessus.

Article R 261-18 : Garantie intrinsèque d'achèvement

La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des situations suivantes :

• 1° Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ou gage immobilier;

• 2° Si les trois conditions suivantes sont réunies :
  
  
  • a) les fondations sont achevées
    
    
  • b)le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75 p. 100 du prix des ventes prévues par :
    
    
    • - les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer, à l'exclusion des dations en paiement et des fonds issus d'emprunts ;
      
      
    • - le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé ;
      
      
    • - les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l'opération.
    
    
    
  • c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit et s'engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles. »

• Toutefois, le taux de 75 p. 100 est réduit à 60 p. 100 lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 p. 100 du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.

• Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations.

Commentaires :

• Cet article a été modifié par le Décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d'immeubles à construire ou à rénover, les modifications sont de couleur pourpre

• Cet article est applicable aux opérations dont le permis de construire a été déposé après le premier jour du septième mois suivant la date de sa publication. Soit le 2 Avril 2011

• Il convient donc dorénavant de demander au Vendeur de mentionner la date prévue de dépôt du permis de construire dans le contrat de réservation

Article R 261-18-1 : Tableau des appels de fonds avec Garantie intrinsèque

• ― Lorsque la garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte de l'existence de conditions propres à l'opération prévues à l'article R. 261-18, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
  
  
  • 35 % à l'achèvement des fondations ;
    
    
  • 50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
    
    
  • 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
    
    
  • 70 % à la mise hors d'eau ;
    
    
  • 80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
    
    
  • 90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
    
    
  • 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
    
    

• Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

• Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

• Si le contrat prévoit une pénalité en cas de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois.

• Le vendeur joint à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art. Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d'œuvre, l'attestation est établie par un organisme de contrôle indépendant.

• Les sommes payées par l'acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l'article R. 261-18 ouvert auprès d'un établissement de crédit. »

Commentaires :

• Nouvel article créé par le Décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d'immeubles à construire ou à rénover,

• Cet article est applicable aux opérations dont le permis de construire a été déposé après le premier jour du septième mois suivant la date de sa publication. Soit le 2 Avril 2011

• Il convient donc dorénavant de demander au Vendeur de mentionner la date prévue de dépôt du permis de construire dans le contrat de réservation

Article R 261-19 : Cas d'une maison individuelle :

La garantie d'achèvement résulte également :

• a) Si la vente porte sur une maison individuelle, dont les fondations sont achevées et à condition que les versements prévus n'excèdent pas au total [*montant*] :
  
  
  • 20 p. 100 du prix à l'achèvement des fondations ;
    
    
  • 45 p. 100 à la mise hors d'eau ;
    
    
  • 85 p. 100 à l'achèvement de la maison.
    
    
  • Le solde est payé ou consigné comme il est dit pour le solde prévu à l'article R. 261-14.
    
    
  • Lorsque la maison fait partie d'un ensemble de plus de vingt maisons et que son utilisation implique celle d'équipements extérieurs communs, le bénéfice des dispositions ci-dessus du présent article est subordonné soit à la réalisation préalable des équipements nécessaires à l'utilisation de la maison vendue, soit à l'existence pour ces derniers de la garantie d'achèvement prévue par l'article R. 261-21.
    
    
  • L'exécution des équipements ci-dessus est établie par certificat d'une personne qualifiée à cet effet ;
    
    

• b) Si la vente est réalisée par une société d'économie mixte de construction agréée à cet effet par le ministre chargé des finances et le ministre chargé de la construction et de l'habitation ou dont une collectivité publique détient au moins 35 p. 100 du capital social.

Article R 261-20 : Application des dispositions de l'article R 261-18, " Si les trois conditions sont réunies "

Pour l'application des dispositions de l'article R. 261-18, b, le contrat doit préciser :

• - que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties ;

• - que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente.

Les justifications sont constituées :

• - en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire ;

• - en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier.

Article R 261-21 : Forme de de la Garantie d'achèvement extrinsèque

La garantie d'achèvement donnée par les établissements indiqués à l'article R. 261-17 prend la forme :

• a)
  • Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
    
    
  • Cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur ou sous-acquéreur le droit d'en exiger l'exécution ;

• b)
  • Soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
    
    
  • Les versements effectués par les établissements garants au titre des a et b ci-dessus sont réputés faits dans l'intérêt de la masse des créanciers.

Article R 261-23 : Substitution de la Garantie de remboursement à la Garantie d'achèvement

• Le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l'exécution du contrat de vente, de substituer la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21, à la garantie de remboursement ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente.

• Cette substitution doit être notifiée à l'acquéreur.

Article R261-24 : Fin de la Garantie d'achèvement

• La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1 . Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.»

Commentaires :

• Cet article a été modifié par le Décret n° 2011-550 du 19 Mai 2011 relatif aux ventes d'immeubles à construire ou à rénover, les modifications sont de couleur rouge

• Cette modification est applicable aux contrats en cours à la date de sa publication.

Article R261-24-1 : VEFA réalisée par une société HLM

• Lorsqu'une vente en l'état futur d'achèvement est réalisée par un organisme d'habitations à loyer modéré, les garanties de remboursement et d'achèvement prévues à l'article L. 453-3 résultent de la détention par l'organisme vendeur de la garantie accordée par la société de garantie des organismes d'habitations à loyer modéré dans les conditions fixées à l'article L. 453-1.

• Le contrat de vente, auquel est annexée une attestation de la société de garantie des organismes d'habitations à loyer modéré établie depuis moins de six mois, précise que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur des garanties mentionnées à l'alinéa précédent.